Nouvelle législation applicable au bail d’habitation

Jusqu’au premier septembre 2018, c’est la loi fédérale du 20 février 1991 sur les loyers qui règle les contrats de bail portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire. Ensuite, le nouveau décret doit être pris en compte. Celui-ci prévoit une extension du contrat de bail aux nouvelles formes d’habitat (containers, yourtes, cabanes, caravanes…).

Tous les baux d’un bien destiné à servir d’habitation, soit le bail de résidence principale du pre-neur, le bail de colocation et le bail étudiant tombent également dans le champ d’application du bail d’habitation. Les baux de résidences secondaires, caravanes, habitat léger, sont également visés.

Voici quelques modifications apportées par ce décret : 

  1. Nécessité d’un écrit
    L’exigence d’un écrit et de mentions minimales est généralisée à tous les baux qui tombent sous l’application de ce décret. Une procédure permettant de contraindre une des parties qui refuserait de rédiger le contrat de bail est créée.
  2. Préavis de 3 et 6 mois
    Pour les baux de 9 ans, le nouveau décret prévoit une harmonisation des délais de préavis. Tout devient plus simple avec un préavis de 3 mois pour le preneur, et un de 6 mois pour le bailleur. Le bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance. À défaut d’un congé notifié dans ces délais, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
  3. Résiliation anticipée possible
    Autre nouveauté, le décret règle maintenant la question du départ anticipé du locataire dans le cadre d’un bail de courte durée. Le preneur pourra mettre fin au bail de courte durée à tout moment moyennant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer à son bailleur. Ce régime de résiliation anticipée des baux de courte durée est instauré afin de permettre au locataire de se libérer d’un bail de courte durée, tout en préservant les intérêts du bailleur. Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
  4. Nouvelle condition pour indexer le bail
    Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré. La possibilité d’indexer le bail est donc conditionnée à l’enregistrement de ce dernier.
  5. Décès du preneur
    L’article 46 de ce nouveau décret prévoit la résiliation de plein droit du bail trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité. Néanmoins, toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur de sa part dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de cette notification, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail. À défaut d’opposition du bailleur le bail est repris dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
  6. Bail de colocation
    Un bail de colocation est un contrat de location qui compte au moins deux preneurs. Dans le système actuel, il n’existe pas de loi spécifique régissant la colocation, les solutions sont à trouver dans les règles générales du Code Civil, ce qui n’est pas toujours évident. À partir du 1er septembre, un vrai bail de colocation est instauré et est défini comme étant la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d’un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. Ce pacte de colocation est la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques.
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