Opérations immobilières : gare aux nouvelles exigences en matière de transcription

La loi hypothécaire prévoit actuellement que tous les actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, doivent être transcrits en entier sur un registre (anciennement dénommé « Conservation des Hypothèques »). Il en va de même des jugements passés en force de chose jugée, tenant lieu de conventions ou de titres pour la transmission de ces droits, des actes de renonciation à ces droits et des baux excédant neuf années ou contenant quittance d'au moins trois années de loyer. A défaut de transcription, ces actes sont inopposables aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

 

La transcription des actes visés par la loi hypothécaire revêt par conséquent une importance cruciale dès lors qu’en l’absence de transcription, des conséquences particulièrement dommageables peuvent survenir. Par exemple, Pierre vend son bien immeuble successivement à Paul puis à Marie. Deux compromis de vente sont signés mais seule la deuxième vente, soit la vente conclue entre Pierre et Marie, fait l’objet d’un acte authentique qui est transcrit. Dans ce cas, seule Marie dispose d’un droit réel immobilier opposable aux tiers, dont Paul, sur l’immeuble puisque seule Marie a fait transcrire son acte d’acquisition. Paul, qui ne peut pas faire état d’un titre transcrit, ne peut opposer à Marie son droit de propriété sur l’immeuble que s’il parvient à prouver que Marie a contracté avec Pierre frauduleusement …

 

La transcription d’un acte a toutefois un coût non négligeable puisque sont seuls admis à la transcription « les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée, reconnus en justice ou devant notaire ». Bien souvent, la transcription d’un acte requiert par conséquent un passage devant un Notaire, ce qui engendre le paiement de frais et honoraires. En outre, des « droits d’hypothèque » sont dus pour chaque transcription.

 

Le législateur, qui a entrepris de réformer de manière importante le droit des biens, en a profité pour revoir la liste des actes soumis à transcription. A compter du 1er septembre 2021, conformément à l’article 3.30 du nouveau Code civil, devront être transcrits :

1.       les actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques ;

2.       les actes de renonciation à de tels droits ;

3.       les actes constatant l'acquisition légale d'un droit réel immobilier et les jugements établissant l'existence d'une servitude légale ;

4.       les conventions d’indivision (renonciation au partage) ;

5.       les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d'option sur un droit réel immobilier ;

6.       les baux excédant neuf années ou à vie ou contenant quittance d'au moins trois années de loyer ;

7.       les actes d'hérédité constatant qu'une personne a acquis un droit réel immobilier pour cause de mort;

8.       les jugements ou arrêts passés en force de chose jugée, tenant lieu de titre pour un des actes énumérés ci-dessus.

 

La liste des actes qui doivent être transcrits, au risque d’être inopposables aux tiers, est par conséquent considérablement allongée et elle englobe désormais des actes courants, comme les conventions d’indivision ou encore les actes qui accordent des droits de préférence ou d’option sur un bien immobilier.

 

Si cette réforme apporte une plus grande sécurité juridique aux tiers, elle crée, dans le chef des parties aux actes susmentionnés, de nouvelles obligations ayant un impact financier potentiellement important. En effet, alors qu’il est actuellement notamment possible de conclure une convention d’option de vente d’immeuble sous seing privé sans frais, il sera nécessaire de recourir aux services d’un Notaire à compter du 1er septembre 2021 et de payer un « droit d’hypothèque », ce qui risque de « freiner » les opérations immobilières de ce type.

 

Dès lors que la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2021, les intéressés disposent encore de quelques mois pour concrétiser leurs projets à moindre coût. APM LAW est à votre disposition pour vous assister, vous orienter et répondre à toutes questions que vous vous poseriez concernant vos projets immobiliers ou autres.

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